Hoja Informativa Sobre Las Ventas Short Sale
(A Precio Menor Que El Saldo Pendiente)

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Agencia de Bienes y Raíces The-Negotiators ( The-Negotiators Realty)

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¿Qué significa short sale?

Las ventas short sale son ventas en que la cantidad que se debe por una propiedad excede el valor de mercado actual de esa propiedad. La necesidad de una venta short sale coincide normalmente con una situación de incumplimiento hipotecario, tal como un juicio hipotecario preliminar. El prestador o acreedor podrá permitir que se venda a precio menor que el monto pendiente de la hipoteca, aceptando tal cantidad menor como liquidación final y completa.

¿Cómo funciona una venta short sale?

Digamos que un propietario desea vender su vivienda, pero el correspondiente valor de mercado es más bajo que la cantidad del préstamo aún pendiente sobre dicha vivienda. El propietario no podrá simplemente seguir viviendo en la casa, usualmente porque él o ella no puede hacer los pagos del préstamo hipotecario y / o le han notificado juicio hipotecatario preliminar, por incumplimiento, o porque ya se está tramitando el juicio hipotecario. Sin embargo, se presenta un comprador con disposición y habilidad de comprar la propiedad — pero al valor de mercado solamente.

The-negotiators presentan toda la información necesaria al prestador de la hipoteca del propietario, incluyendo una oferta razonable por la propiedad; y preguntan al prestador si “¿hará una venta short sale?” o, en otras palabras, si ¿aceptará una liquidación a cantidad menor a la que se debe por el préstamo?

¿Las ventas short sale siempre funcionan?

No. La posibilidad de realizar una venta short sale depende de varios factores. A continuación se nombran algunos:

  • No hay suficiente tiempo para completar la venta short sale antes de la ejecución del juicio hipotecario;
  • No hay suficiente tiempo para realizar la venta short sale antes que el posible comprador cancele la venta;
  • El prestador se niega a posponer la venta de Trust Deed (Escritura de Fideicomiso);
  • El prestador está calificado de FHA o VA, y la fecha de venta es antes de 30 días;
  • Los dueños de las hipotecas secundarias se niegan a cooperar;
  • El REALTOR (agente de bienes raíces) se niega a cooperar;
  • El vendedor quiere liquidación en efectivo al cierre de venta;
  • El prestador no aceptará el monto que ofrece el comprador, y el comprador no pagará lo que pide el prestador;
  • El avalúo de la propiedad no sale al monto que el comprador ha ofrecido;

¿Qué ventaja tiene la venta short sale para el vendedor?

Una venta short sale puede, y a lo mejor podrá, ayudarle a vender su casa. En un mercado recesionario de bienes raíces como el de ahora, un propietario puede estar volteado con su propiedad, lo que significa que su deuda excede el valor de mercado actual de la propiedad. Si el vendedor puede hacer los pagos del préstamo hipotecario de la propiedad y no puede venderlo al valor que tiene en el mercado actual, la propiedad podrá caer en juicio hipotecario y arrunarle el crédito al propietario; o, bien, el vendedor podría presentar recurso de bancarrota, lo que también destruirá su crédito.i

¿Cuáles son las ventajas de las ventas short sale?

  • Una venta short sale puede, y a lo mejor podrá, afectar negativamente la posición crediticia del vendedor. El prestado que acepta una venta short sale puede compararse con un vendedor que concede un “deed of trust in lieu of foreclosure” (escritura fiduciara en lugar de juicio hipotecario). Aunque no es tan grave como el juicio hipotecario o la bancarrota, siempre podrá afectar adversamente el crédito personal.
  • Aun cuando el prestador (acreedor) acepte una venta short sale , es posible que el prestador no acceda a perdonar la deuda restante, pudiendo hasta requerir que el vendedor pague la cantidad deficiente — o sea sea la diferencia entre el monto de la venta y la cantidad que se debe por la propiedad.
  • En una venta short sale, el hecho que el prestador perdona una porción del monto pendiente se considera como una asistencia, o ingreso, para los efectos del impuesto. Cualquier acreedor que, perdone una deuda deberá presentar una forma 1099C al Servicio de Rentas Internas ( IRS ) en la que se especifique la cantidad de la deuda perdonada.

¿Puedo negociar una venta short sale directamente con el prestador?

Sí, puede. Y a veces le saldrá bien. Sin embargo, los prestadores no están equipados para tratar con los grandes números de propietarios que hoy tienen problemas con el préstamo de su casa. Cada prestador tendrá cientos o miles de prestatarios que piden asistencia con su deuda, o la habilidad de vender su propiedad por menos que el monto pendiente. Y aunque parezca fácil, el tratar con un prestador es un proceso complicado. Hay numerosas formas a llenar, todas las cuales se deben completar a la perfección. El prestador quiere que toda hoja de papel que le llega satisfaga sus requisitos con exactitud. Nosotros manejamos a más de 30 prestadores, y cada uno de ellos tiene requisitos que difieren levemente. Si algún formulario no se llena perfectamente, habrá que volver a empezar desde el principio.

Además, Ud. tendría que comunicarse con el Departamento de mitigación de préstamos (Loan Mitigation Department) y hablar, nada menos, con un representante que estuviera dispuesto a ayudarle. Lamentablemente, los departamentos de mitigación de préstamos no cuentan con suficiente personal, en primer lugar, porque no se establecieron para atender el gran número de propietarios que hoy tienen problemas hipotecarios; y también, porque los Departamentos no ganan nada para el prestador. El tratar con ellos sería perder horas de su tiempo en línea de espera, y dejar mensajes a personas que no le devolvían las llamadas.

Mientras tanto, si Ud. cuenta con un comprador calificado, preparado, y capaz de comprar su propiedad, ese comprador se podrá cansar de esperar, y acabar por encontrar un trato mejor.

The-Negotiators , por otra parte, tienen una lista completa de información de contacto para cada Departamento de mitigación de préstamos, saben exactamente las formas y documentos que se requerirán, y cuentan con la pericia para asegurar que esos documentos se llenen correctamente. Como resultado, nosotros podemos completar los papeles para las ventas “short sale” tan rápidamente como los pueden procesar los prestadores.

¿Mi agente de bienes raíces (REALTOR) me puede tramitar una venta short sale?

Algunos REALTORS tienen la experiencia para hacerlo, pero son muy pocos — menos del 5 por ciento. Si Ud. quiere que su agente REALTOR se encargue, hágale estas tres preguntas:

  • ¿Cuántas ventas short sale ha completado (no sólo las que haya intentado)?
  • ¿La agencia de bienes raíces en que trabaja tiene toda la información de contacto de los Departamentos de mitigación de préstamos de los varios prestadores, y conoce los requisitos específicos de cada uno?
  • ¿La compañía en que trabaja cuenta con los conocimientos y los papeles adecuados para despachar una venta short sale? El negocio de los REALTORS es la comercialización y venta de propiedades, no la preparación de documentos y formularios complicados. Ud. necesita un experto para manejar una situación tan complicada como lo es la negociación de una venta short sale.